No início deste ano, representantes do governo federal, do setor imobiliário, dos Procons e da Justiça, firmaram acordo visando estreitar as relações entre vendedores de imóveis, loteadores e consumidores. Excluindo cláusulas contratuais consideradas abusivas e determinando prazos, sanções e direitos para os consumidores.
O acordo tem como objetivo reduzir a judicialização dos contratos de compra e venda, tendo em vista o alto índice de distratos ocorridos nos últimos anos. Tornando-se a desistência da compra e venda de imóveis na planta a principal causa dos processos contra construtoras no Brasil.
Segundo especialista do ramo imobiliário, o acordo é bom para ambas as partes. O consumidor ficará sabendo quais riscos tem no caso de desistir do imóvel. Já para as construtoras terão uma base de risco antes de investir no empreendimento.
O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, José Carlos Martins aduz que “o acordo tem como objetivo garantir a transparência no processo, fazendo com que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo.
Com o nome de Pacto do Mercado Imobiliário, o acordo traz sugestões de cláusulas a serem incluídas nos contratos, sobre o distrato, assim deixando mais claro a previsibilidade contratual e o desfazimento do negócio, trazendo segurança jurídica para ambas as partes.
O Ministério da Fazenda intermediou as negociações para a elaboração do pacto, finalizando após seis meses das discussões. O acordo prevê sugestões de cláusulas contratuais a serem incluídas no contrato.
A nova regra traz duas possibilidades ao consumidor para ter seu valor pago restituído, ficando a cargo da construtora a escolha do modelo. O consumidor poderá pagar uma multa de 10% sobre o valor do contrato, até o limite de 90% do valor pago, ou perder o valor do sinal e até 20% dos demais valores que foram desembolsados. Desta forma o adquirente deve estar atento quanto a previsão desta cláusula de distratos nos contratos de compra e venda. A alternativa selecionada deverá estar expressa no contrato e o vendedor terá até 180 dias para restituir esses valores.
O Pacto do Mercado Imobiliário destacou práticas considerados abusivas e fixou um prazo de tolerância par a conclusão das obras.
As práticas consideradas abusivas que deverão ser excluídas dos contratos de compra e venda de imóveis são: A) cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliárias; B) cobrança por serviços complementares extraordinários; C) instalações de áreas comuns dos edifícios; D) taxa de deslocamento.
O valor pago a título de sinal não poderá exceder 10% do valor do imóvel e poderá ser parcelado em até seis vezes. Quanto a valor pago a cargo de comissão de corretagem deve ser informado ao consumidor, e caso o pagamento seja feito pelo mesmo, deverá ser deduzido do preço pago pelo imóvel.
Ficou determinado que as construtoras terão um prazo de tolerância de 180 dias para concluírem a obra, além daquele fixado no contrato. Durante esse prazo, e enquanto não concluir a obra, o construtor deverá arcar como forma de compensação pecuniária 0,25% ao mês sobre o valor total pago pelo comprador do imóvel, já nos primeiros 30 dias.
Passado o prazo, deveram ser aplicadas multas ao vendedor, calculadas sobre o valor total pago pelo comprador: multa moratória de 2% e multa compensatória de 1% ao mês, calculada por dia sobre o montante pago pelo cliente. Em contrapartida, aplicam-se ao comprador os mesmos percentuais no caso de atraso no pagamento de prestações e encargos, calculados sobre o valor corrigido da prestação.
Em caso fortuito (greve, doença, etc.) ou de força maior (fenômenos naturais, enchentes, incêndio), não será considerado o prazo de tolerância, mas ao contrário prorrogam a data de conclusão da obra. No caso de conclusão antecipada das obras, incidirão juros sobre as parcelas com vencimento após a expedição do Habite-se.
Os prazos de garantia de vícios de qualidade e defeitos de segurança no imóvel, foram ampliados para até 5 e 20 anos. Além disso, antes da expedição do habite-se, o condomínio não terá custo algum para o comprador do imóvel, que iniciará a pagar a taxa após a conclusão da obra.
Entre as sanções previstas está a aplicação de multa de R$ 10 mil por contrato celebrado em desacordo com o acordo firmado. Tal descumprimento será apurado pelos órgãos fiscalizadores competentes.
Os contratos celebrados a partir de 1º de janeiro de 2017 deverão estar totalmente em acordo com os termos do Pacto do Mercado Imobiliário.
O pacto não possui força de lei, mas poderá nortear decisões judiciais e representações da Secretaria Nacional do Consumidor, ligada ao Ministério da Justiça, signatária do documento, em eventuais representações em todo Brasil. O Ministério da Fazenda afirmou que este acordo visa servir como base para a redação de uma nova lei.
Por fim, o acordo foi celebrado no Tribunal de Justiça do Rio entre Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (Cbid), Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, TJ-RJ, OAB-RJ, Associação Brasileira Advogados Mercado Imobiliário (Abami) e Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi).